商品房预售合同登记备案行为不发生物权意义上的优先和对抗效力

【法宝引证码】
    【学科类别】房地产法
    【出处】本网首发
    【写作时间】2019年
    【中文关键字】商品房预售合同;登记备案;优先和对抗效力
    【全文】

      【要点提示】案外人以执行的房产已发生商品房预售合同登记备案行为而主张排除执行的,因该备案行为不发生物权效力,异议不予支持。
     
      【案情概要】久聚公司于2014年5月12日与异议人阮某分别签订了三份《商品房买卖合同》,并办理了商品房预售登记备案,6月23日,G县房管局依据刘某提供的商品房买卖合同解除申请、阮某及刘某身份证复印件、盖有G县公证处印章的委托书、阮某婚姻登记记录证明等材料,在其官方网站上登出了《商品房注销公告》,公示期为2014年6月23日至6月27日。同年6月27日久聚公司又分别与邵某、朱某、张某签订了上述三套商品房的买卖合同,亦办理了登记备案。10月29日G县公安局决定对薛某被诈骗案立案侦查,其中,12月5日,公安局物证鉴定所对涉案人员刘某办理注销登记备案提供的《委托书》、《婚姻登记记录证明》作出刘某伪造文书的鉴定意见,2015年5月25日G县公安局决定对犯罪嫌疑人刘某取保候审。因邵某系法院某案件被执行人,法院执行过程中,对邵某签订买卖合同的房产进行了预查封。异议人获知上述商品房预售登记备案被注销且法院预查封房产后,向法院提起执行异议,要求停止执行涉案房产。
     
      【裁判观点】法院认为,《物权法》第九条第一款规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。”商品房预售合同登记备案是对合同本身的备案,其目的在于对房地产开发企业的预售行为进行行政管理,并非赋予当事人因合同而取得的债权以优先和对抗效力。本案涉案房屋第三人久聚公司又与其他人签订了买卖合同并已备案,且该备案尚未经注销,故异议人要求停止执行涉案房产的请求法院不足以支持。
     
      【法律评析】现行法律除了规定强制性的商品房预售许可制度外,还规定了商品房预售合同登记备案制度。商品房预售合同备案,是指房地产开发企业取得了《商品房预(销)售许可证》和预登记通知单后,在与承购人签订《商品房买卖合同》之日起30日内,由房地产开发企业向项目管辖范围的房产交易管理部门申请办理商品房预售合同备案手续。预售商品房登记备案是房地产管理部门对房地产开发企业商品房预售合同进行预购备案登记的行为,是对合同双方当事人的权利状态方面的有关事实的记载,对合同双方当事人的权利义务亦不产生实际的影响。
     
      众所周知,买受人在购买预售商品房后承担了较大风险,为保障买受人的利益、维护交易安全,法律对商品房预售进行了特别的规制,专门设定了预告登记制度。根据《物权法》第二十条规定,当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的,预告登记失效。预告登记制度赋予买受人的债权请求权以物权的效力,对于经预告登记的请求权,可以对抗不动产的所有人或其他物权人,也可以对抗任意第三人,具有了绝对性和排他效力。
     
      《城市房地产管理法》第四十五条第二款规定的“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案”,是关于商品房预售合同登记备案的规定,系行政管理范畴,并不产生登记请求权的物权效力,与物权立法中的不动产预告登记制度存在本质区别,两者的法律效力不同。商品房预售合同登记备案制度是规范商品房买卖行为的一种行政管理手段,是政府对商品房市场进行宏观调控的重要措施。其主要目的是规范商品房预售活动,维护购房人的利益,登记备案行为并不产生物权变动和物权公示的效力,不属于权属登记行为。商品房预售合同登记备案与《物权法》规定的预告登记产生的物权的对抗效力相别,预告登记在其有效期内可以对抗第三人,但是商品房预售合同备案登记则不能对抗第三人。
     
      综上所述,商品房预售合同登记备案行为仅具有债权合同公示效力,只是使得购房者获得了一种期待权,期待在将来可以顺利地实现该房屋的所有权,根本不发生物权公示效力。其法律价值只在于通过行政管理的手段,来保护商品房交易的安全,最大限度地保障商品房买卖合同的实现。商品房预售合同登记备案并不是一种物权意义上的登记备案,仅是法律规定的一项强制性的义务,是国家对房地产交易安全的一项监督管理措施,如果房地产开发企业未履行该义务,其所承担的不利后果也只是被行政处罚。因此,本案商品房预售合同登记备案行为并非赋予当事人因合同而取得的债权以优先和对抗效力,异议人要求停止执行的请求不能获得支持。
    【作者简介】
    张俊、武兰荣,江苏省扬州市江都区人民法院法官。
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