租赁合同解除是否可同时主张没收租赁保证金与解约违约金

【法宝引证码】
    【学科类别】合同法
    【出处】hhxlawyer.fyfz.cn
    【写作时间】2019年
    【中文摘要】租赁合同纠纷中,承租方往往处于弱势地位。出租方利用制定合同的优势地位,在格式合同中常常会约定苛刻的承租方违约责任条款。既可以没收租赁保证金,同时可以主张解约违约金。承租方由于法律意思淡薄,一旦违约,就落入出租方设定的陷阱,承担高额的违约责任。
    【中文关键字】租赁合同 租赁保证金 解约违约金
    【全文】

      一、基本案情
     
      【案件当事人】
     
      上诉人(原审被告):郭某,男,****年**月**日出生,汉族,住湖北省某市。
     
      委托诉讼代理人:胡海雄,广东天穗律师事务所律师。
     
      委托诉讼代理人:颜孝慧,广东天穗律师事务所律师。
     
      被上诉人(原审原告):广州市某有限公司,住所地广州市某区。
     
      法定代表人:***,职务:总经理。
     
      委托诉讼代理人:**,该公司职员
     
      【案由】租赁合同纠纷
     
      2015年9月15日,溢晖公司(出租方、甲方××与郭某(承租方、乙方××签订《合×广场(×区商场××租赁确认书》,约定:承租位置为合×广场×区商业裙楼×楼L×-×1×。×1×铺位;承租面积为219.2平方米;租赁期限为5年(具体租赁时间以我司通知或租赁合同约定为准××;起租日当天为该铺位的交付日;从交付日起计90天为装修期限;租金标准为230元/平方米/月或按当月税前销售额8%计算月租金,两者取高值;租金第三年起每两年在上一年基础上递增5%;物业管理费标准为80元/平方米/月;租赁定金50416元(1个月租金××,乙方应在本确认书签订时足额支付;在双方签订租赁合同时将定金转为租赁保证金;等。此后,溢晖公司(出租方、甲方××与郭某(承租方、乙方××签订《租赁合同》,约定:1.1租用面积包括该房屋内的使用面积(包括该房屋内的内墙和立柱的面积××和该房屋与公用建筑空间之间的分隔墙与外墙(包括山墙××的全部面积以及该房屋与其他房屋的分隔墙一半的面积;1.2乙方确认在签署本合同前已测量过该房屋的面积。如该房屋交付后甲方认为该房屋的租用面积与本合同19.2条约定的租用面积存在误差,则由甲方指定的具有测绘资格的测绘机构对该房屋的租用面积进行最终测量。如租用面积存在误差超过±5%,则以租用面积计算的租金、物业管理费及本合同其他条款规定的所有与租用面积有关的条款进行相应调整,否则双方均不对该房屋的租金、物业管理费或其他以租用面积为基数计算的任何款项作调整;2.2乙方应于甲方通知的日期前往商场办理该房屋的交接手续。甲方向乙方交付该房屋时双方签署交接验收表,即视为甲方已向乙方正式交付了该房屋;3.1“营业额”是指乙方利用该房屋从事经营活动所得的,未经扣除任何成本、费用及税款的全部收入;3.2乙方应于每月5日(如遇法定节假日则顺延到该节假日后的第一个工作日××前如实向甲方提供该房屋上月每日营业额及所有与该房屋营业额有关的资料(包括但不限于所有营业额记录××,乙方向甲方提供的前述营业额应加盖乙方公章或财务章;3.4租赁期内,如起租日所在月、租赁期届满月、提前终止月等未满一个自然月,则该未满月租金(保留到小数点后两位,四舍五入××=日租金*该未满月的实际租赁天数,日租金(保留到小数点后两位,四舍五入××=(月租金*12××/365;4.1.1如乙方违反本合同之约定,则甲方有权以租赁保证金抵扣其应付款项,或作为甲方因此而遭受损失之赔偿,或根据本合同约定不予返还。如租赁保证金发生金额不足时,乙方应在收到甲方通知后的五个工作日内补交该等差额;4.2.1乙方应于合同期内向甲方或甲方指定对商场进行物业管理的公司(以下简称“管理公司”××支付该房屋的物业管理费,该物业管理费由甲方或管理公司自主使用。此费用包括商场营业时间内该房屋的空调费用,为该房屋配套的公用设施设备、商场共用部位与公共区域进行维修、养护、保安、保洁等物业管理项目发生的费用;4.3租赁期和装修期内有关该房屋的水费、电费、煤气费、天然气费、通讯费、非正常营业时间空调供应的费用和本合同附件所列设施和设备的开通和/或使用的费用均应由乙方承担,乙方应按照甲方或管理公司制定的费用标准及要求予以支付;4.6支付方式:乙方可以以人民币银行汇款、转账或支票的方式支付本合同约定的各项费用,相应款项到达甲方账户之日为付款日;4.9合同期内,乙方已付的该房屋各项保证金由甲方保管,乙方无权以其已付的保证金抵付其在本合同项下的任何应付款项,甲方无需向乙方支付该房屋各项保证金的利息;5.1乙方在该房屋的收银方式以本合同21.8条款的约定为准,但无论乙方采取租用甲方POS机、独立收银三方接口或独立收银无三方接口中的哪种收银方式,均须将该房屋内的所有销售数据按甲方要求实时传至甲方信息管理系统,并保证所有销售数据的真实、客观和完整;5.5若该房屋的收银方式为租用甲方POS机的,乙方应在租赁期内租用甲方提供的POS机向顾客收取营业款,同时需按照本合同的约定向甲方支付POS机保证金及POS机租金。除另有约定外乙方租用POS机的期限始终与本合同租赁期的实际起止日保持一致,如本合同租赁期的起止日期有变更的,则POS机租用期的起止日也随之变更;5.5.2在租赁期满之日或本合同提前终止之日,在乙方将甲方POS机完好且可使用状态下交还甲方时,甲方将在退还租赁保证金时一并将乙方已付的POS机保证金无息退还给乙方;10.1乙方逾期支付租金、物业管理费、水电费等本合同约定所有乙方应付款项的,每逾期一日,则乙方应按其应付而未付之款项的1‰向甲方支付违约金;逾期支付上述任何款项超过15日或在租赁期内累计达3次的,甲方或管理公司有权采取适当手段,因此造成的一切后果由乙方自行承担;10.4若乙方需于本合同19.4约定的商场营业时间内暂停或停止营业,乙方应事先书面通知甲方并在获得甲方书面同意后方可暂停或停止营业。乙方每年擅自停止营业连续三天或累计达到五天(含××以上的,视为乙方擅自中途退租,须按本合同12.2条承担违约责任;12.2甲、乙双方同意,乙方有下列情形之一的,甲方可书面通知乙方解除本合同。乙方已付的租赁保证金及乙方已付但尚未使用的租金及其他费用均不予退还。同时,乙方还须支付给甲方相当于解除当年三个月的租金和三个月的物业管理费之和的金额作为违约金。如果违约金不足以弥补因此给甲方造成的损失,乙方应补足甲方损失额与违约金之间的差额;⑵逾期支付租金或其他任何应付款项超过一个月的;13.1乙方应于租赁期届满之日或本合同提前解除之日向甲方交还该房屋。乙方应将其添置的可移动物品在届满日或解除日前搬离该房屋,并将其添置的与该房屋不可分离的装修、设备、设施以及增建和改建物品(下称“不可移动的物品”××拆除,以使该房屋恢复为毛坯状态,由此发生的费用由乙方承担。乙方逾期未拆除的,甲方有权自行拆除,并要求乙方承担相应的拆除费用,该费用可直接从租赁保证金中扣除;经甲方同意保留房屋现状的,乙方添置的不可移动的物品归甲方所有,甲方对此不予以任何补偿和/或赔偿;15.1对于任何通知或联络,如直接交付,则在接收一方或其被授权人签收时视为收讫;如果通过国内或国际快递方式邮寄,则在寄出后第三天被视作已收讫;如用挂号信邮寄,在寄出五天后视为收讫;19.1甲方出租给乙方的房屋坐落在海珠区叠×路156-170(双号××被称为“合×广场”四层L×-1×/1×号房屋(合同中简称“该房屋”××。房屋类型为商业,该房屋平面图见本合同附件一。甲方在与乙方签署本合同前已经明确告知乙方,甲方出租给乙方的房屋已设定抵押;19.2甲乙双方同意,该房屋用于计算租金、物业管理费及其他费用的租用面积为219.20平方米;19.3乙方承诺租赁该房屋作为经营“厨先生品牌台湾水晶焖锅餐厅”之用途,该房屋的商铺名称厨先生,并保证未征得甲方书面同意不擅自改变上述用途(包括但不限于改变商铺名称、品牌及业态等内容××;19.4商场暂定于2015年12月28日开业,具体日期以甲方统一书面通知上载明的时间为准。商场的营业时间为每年1月1日至12月31日期间内每日上午10:00至晚上10:00,甲方有权经提前通知乙方调整前述营业时间;20.1该房屋的租赁期(含装修期××为自交付之日起5年的时间,即2015年9月29日至2020年9月28日。从2015年9月29日起至2016年9月28日为第一个租赁年度,其后各租赁年度以此类推;20.2甲方同意给予乙方自该房屋交付之日起90天的装修期,即2015年9月29日至2015年12月27日。乙方无需承担装修期内的租金、物业管理费及宣传推广费,但在装修期内乙方承担除上述三项费用外本合同约定的其他费用(包括装修费、装修垃圾运输费以及能源费用等××(详见附件三××;若乙方在合同21.6条款约定的开业日前开业的,则乙方须按照本合同约定的租金、物业管理费和宣传推广费,支付从实际开业日起至上述承诺日期前一日期间的租金、物业管理费和宣传推广费,若双方另行达成补充协议的,则以补充协议为准;20.4该房屋的起租日为2015年12月28日。自起租日起,乙方须支付租金、物业管理费、宣传推广费、公用事业费等其他一切费用;21.1该房屋的租金按照保底租金与或提成租金两者取高的方式收取;乙方应自起租日按月向甲方支付租金,该房屋的租金按照保底租金与或提成租金两者取高的方式收取,乙方实际应付租金为当月保底租金或提成租金中的较高者,即,应付租金=保底租金+提成租金超出保底租金的部分;21.1.1保底租金:按租用面积计算。第一和第二租赁年度(2015年9月29日起至2017年9月28日××月保底租金的计算标准为每平方米人民币230元,月保底租金为人民币50416元(即五万零肆佰壹拾陆元整××。第三和第四个租赁年度(2017年9月29日起至2019年9月28日××月保底租金的计算标准为每平方米人民币241.50元,月保底租金为人民币52936.8元(即五万贰仟玖佰叁拾陆元捌角整××。第五个租赁年度(2019年9月28日起至2020年9月28日××月保底租金的计算标准为每平方人民币253.58元,月保底租金为人民币55584.74元(即五万伍仟伍佰捌拾肆元柒角肆分××;21.1.2提成租金:租赁起内的月提成租金按乙方该期间每个日历月的营业额的8%计算;21.2乙方应于本合同签订后5日内或该房屋交付时(以日期在先者为准××向甲方一次性支付该房屋的租赁保证金人民币219362.22元(即贰拾壹万玖仟叄佰陆拾贰元贰角贰分××;21.3目前该房屋的物业管理费按照租用面积每平方米每月人民币80元核算,即该房屋每月的物业管理费为人民币17536元(及壹万柒仟伍佰叁拾陆元整××。乙方应于本合同签订后5日内或房屋交付时(以日期在先者为准××向甲方或管理公司预付该房屋第一个月的物业管理费,并应于其后每月1日前向甲方或管理公司付清当月的物业管理费;21.7乙方应于租赁期届满之日或本合同提前终止之日按本合同约定的标准向甲方交还该房屋。乙方逾期未交还该房屋的,甲方除按照本合同13.2条的约定执行外,甲方还有权要求乙方按照每日每平方米人民币32.90元的标准支付逾期占用期间的占用费,同时,乙方还应承担该房屋在占用期间内发生的一期费用,如造成甲方损失的,乙方还应承担赔偿责任。乙方应按照甲方要求支付逾期占用期间的占用费及其他一切费用;21.8本合同的收银方式为租用甲方的POS机乙方租用壹台P**机,乙方租用壹台P**机,POS机租金自租用之日起计算,POS机租金为人民币4000.00元(即肆佰元整××/月/台,每个月的POS机租金总计为人民币400.00元(即肆佰元整××;POS机保证金人民币5000.00(即伍仟元整××/台。乙方应于本合同签订后5日内向甲方付清POS机保证金及首月POS机租金,自第二个POS机租用月起乙方应于其后每月1日前付清当月的POS机租金;联系方式:乙方地址为广州市白云区江×村流×岗大街1×号,收件人郭平;等。其中附件三中装修管理费为15元/平方米/月;电费为1元/度(含损耗费××,水费为5.24元/吨(含基本水价、排水费及损耗××,水电费按计量表读取数字收取,由业主代收代付,如政府电、水费调价,此标准也会随之调整;等。
     
      2015年9月25日,郭某向溢晖公司支付了租赁保证金166754.22元和管理费保证金52608元。同日,郭某向溢晖公司还支付了首月租金50416元和首月管理费17536元。2016年4月6日,郭某签收《验铺确认表》,记录为隔墙、外墙正常;电表、水表表号均为/。同日,郭某还签收了《收铺文件交接表》,其中《物业服务协议》无签署。
     
      2017年10月19日,溢晖公司按合同中郭某的联系地址邮寄《单方解约函》给郭平,主要内容为:根据《租赁合同》之约定,贵方欠缴我司2016年9月至2017年8月的租金、物业管理费、水费、电费等各项费用合计574619.78元,我司之前已多次发函催缴但至今未收到贵方应付款项;且贵方在未与我司妥善沟通的情况下,于2017年8月11日单方面擅自停止营业,我司亦同步将《关于合×广场(×区××厨先生恢复营业告知函》发至贵方,但至今仍未恢复营业及未得到贵方的回函答复。贵方的上述行为均已超出合同约定之解约期限,构成根本违约。我司现解除与贵方的租赁合同、物管协议等租赁文件,终止租赁关系等。我司没收贵方的租赁保证金、装修押金等费用共230322.22元以充抵欠款,并保留就违约金不足部分及其他损失向贵方追偿的权利。请贵方于2017年10月23日前搬离该铺位物品并将该铺位恢复原状交还给我司。如贵方逾期未执行,我司将按约定拆除至毛坯状态,由此发生的费用将由贵方承担,此复原费用52608元将视为债项纳入贵方欠费;等。该邮件于2017年10月20日由他人收。
     
      郭某表示:其在2017年8月1日前口头通知溢晖公司让溢晖公司收回场地,其没有在涉案场地加锁,锁是溢晖公司的保安加上的,其离开时场地内遗留有厨房冰柜等物品。诉讼中,溢晖公司、郭平于2018年4月20日就涉案商铺内郭某遗留的物品自行办理了交接手续。
     
      一审法院认为:溢晖公司、郭某签订的《合×广场(×区商场××租赁确认书》、《租赁合同》是当事人的真实意思表示,其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定,是有效的合同。一审诉讼中,溢晖公司、郭某一致确认:郭某在承租期间除了缴纳首月的租金及管理费外,没有缴纳过租金、物业管理费、水电费及POS机租金,故对该事实,一审法院予以确认。
     
      一审法院裁判:
     
      溢晖公司与郭某签订的《租赁合同》于2017年10月22日解除;
     
      郭某在判决生效之日起15日内,向溢晖公司支付2016年12月17日至2016年12月31日,2017年2月1日至2017年10月22日的租金共465458.94元;
     
      郭某在判决生效之日起15日内,向溢晖公司支付2016年9月1日至2016年11月30日的装修期管理费9864元和2016年12月17日至2016年12月31日期间及2017年2月1日至2017年10月22日期间的物业管理费161218.06元;
     
      郭某在判决生效之日起15日内,向溢晖公司支付违约金211418.4元;
     
      郭某在判决生效之日起15日内,向溢晖公司支付从2017年10月23日至2018年4月20日的铺位占用费(每月按52936.8元计××;
     
      驳回溢晖公司的其他诉讼请求。案件受理费16043.9元由郭某负担。
     
      二、争议焦点
     
      (一)涉案合同是否已于2017年7月31日解除,郭某是否已于2017年8月交还涉案场地且无需支付合同解除前的租金和管理费;
     
      (二)租赁保证金应否退还;
     
      (三)郭某应支付占用费的期间和标准的认定;
     
      (四)郭某是否应向溢晖公司支付违约金211418.4元。
     
      上诉人代理意见:
     
      第一,关于装修押金:上诉人不仅支付租赁保证金、管理费保证金219362.22元,还向被上诉人支付了装修押金10960元,被上诉人在“诉讼请求金额明细表”及《单方解约函》中均对此予以确认。装修押金并非租金缴纳的保证,且在《租赁合同》附件三中明确说明装修押金可退还,故在合同解除的情况下,被上诉人应当向上诉人退回装修押金或与其它债务予以抵扣,而非予以没收。
     
      第二,关于租金:一是被上诉人自2017年9月29日起每月租金以52936.8元计算不符合合同约定。《合生广场(南区商场)租赁确认书》第六条约定,起租日当天为该铺位的交付日,但被上诉人于2016年4月6日才向上诉人交付房屋,故起租日应当是2016年4月6日,而非2015年9月29日。(另《租赁合同》第20.1条该房屋的租赁期(含装修期)为自交付之日起5年的时间;但20.4条“该房屋的起租日为2015年12月28日”可看出该《租赁合同》多处条文自相矛盾,任由被上诉人随意解释,严重损害上诉人利益)。关于《确认书》中第八条说明的租金年递增率:第三年起每两年在上一年基础上递增5%,应当从2018年4月7日起;且本案中,被上诉人实际收取租金是从2016年12月17日开始的,故第三年长租金也不应当从2017年9月29日就开始。故本案中,月租金应当以50416计算。二是租金计算截止时间应当为2017年7月31日。上诉人于2017年7月31日要求解除合同,并实际退租停业,至此被上诉人亦未再要求上诉人缴纳租金及物业管理费;同时,被上诉人向上诉人发出的《单方解约函》中要求双方合同于2017年8月31日终止,退一步来说,上诉人同意于该日解除合同,双方协商一致于2017年8月31日解除合同。故租金不应当继续计算至2017年10月22日。
     
      第三,关于铺位占用费:如上所述,一是每月应当以50416元计算,而不是52936.8元;二是占用费计算到2018年4月20日明显不合理。首先,截止到2018年4月20日双方才对物品进行交接的过错不完全在上诉人。因上诉人欠缴租金,被上诉人不允许上诉人将物品搬走;被上诉人在大门上上锁,上诉人也无法搬走物品。其次,被上诉人有权,将可移动物品搬出该房屋,将该房屋腾空收回。事实上,被上诉人亦如此操作,将商铺物品悉数搬到商场负一楼仓库。故不存在商铺占用的问题。一审法院计算商铺占用费高达339250.92元,实在不合理,明显对上诉人不公,应当予以降低。
     
      第四,关于物业管理费:计算至2017年10月22日且每月17536元足额支付不合理。一是计算时间段与上述租金方面陈述一致;二是合同4.2.1物业管理费用包括商场营业时间内该房屋的空调费用,为该房屋配套的公用设施设备、商场共用部分与公共区域进行维修、养护、保安、保洁等物业管理项目发生的费用。本案中,上诉人已于2017年7月31日停业,故不存在使用的空调费用以及相应的维修、保洁等费用,被上诉人未提供相应的服务,故酌情应当根据实际情况降低费用。
     
      第五,关于违约金:一审判决没收保证金219362.22元,同时判决支付违约金211418.4元,明显不公。一是被上诉人以上诉人逾期支付租金为由,提出解除合同并诉请没收保证金及支付解除合同的违约金,系对同一事由同时追究没收保证金及违约金的情形,保证金与违约金两者在功能上存在重叠,同时适用属于双重惩罚。二是上诉人于2017年7月31日已搬离场地,被上诉人在明知场地空置的情形下可及时招租减少损失,基于公平原则,不应当既没收保证金又要求支付违约金。三是双方签订的《租赁合同》属于格式合同条款,其中第12.2条既没收保证金及其它费用又要求支付违约金是明显加重上诉人责任,应当无效。故本案违约金过高,应当酌情调整;保证金与违约金应当选择性适用。
     
      三、二审法院裁判结果
     
      关于第三个争议焦点。
     
      郭某在合同解除后负有及时交还租赁物的义务,从郭某仍有可移动物品留在涉案商铺内,且郭某一审期间仍要求拿走其物品来看,郭某在2018年4月20日前并未履行交还租赁物的义务,因此其在2017年10月22日合同解除后仍应支付涉案商铺的占用费。但溢晖公司作为出租人,在郭某存在长期拖欠租金和管理费且自行撤场、溢晖公司也发函要求解除合同的情况下,应及时收回商铺,避免损失扩大,否则对扩大的损失,无权要求郭某负担。由于溢晖公司发出《单方解约函》并主张双方合同于2017年10月22日解除,本院酌情认定两个月时间作为溢晖公司收回商铺、另行招租的合理时间,郭某应向溢晖公司支付2017年10月23日至2017年12月22日期间的铺位占用费,对溢晖公司主张的超出部分不予支持。关于占用费的标准问题,由于郭某并未实际使用涉案商铺,且溢晖公司怠于收回商铺,本院认定占用费以双方合同约定的前两年月保底租金50416元为宜。经计算,郭某应支付的该两个月占用费为100832元。
     
      关于第四个争议焦点。
     
      溢晖公司以郭某逾期支付租金为由,提出解除合同并要求没收租赁保证金及支付解除合同的违约金,系针对同一事由追究没收租赁保证金及解约违约金的情形,而根据双方合同约定,该租赁保证金与违约金两者在功能上存在重叠,同时适用将有双重惩罚之嫌,结合本案溢晖公司的实际损失及溢晖公司自述郭某于2017年8月已经停业,溢晖公司在明知场地空置的情形下可及时招租减少损失的事实,以及本院已支持溢晖公司主张的2017年10月22日合同解除之前的租金和2017年10月23日后两个月的占用费,基于公平原则,本案宜只没收租赁保证金为妥,对溢晖公司主张的解约违约金不予支持,一审处理欠妥,本院予以纠正。
     
      综上所述,上诉人郭某的部分上诉请求成立,本院予以支持。一审判决对占用费及违约金的处理欠妥,本院予以调整。
     
      四、办案感悟
     
      租赁合同纠纷是商事活动中高发案件,一审法院按照租赁合同约定,判决被告承担违约金和铺位占用费,同时支持原告没收租赁保证金。合同意思自治,可谓中规中矩,貌似公平合理。 受案之后,作为上诉人代理律师,找准案件的突破口,提出本案铺位占用费和违约金过高,应当予以调整;没收租赁保证金和解约违约金同时适用,在功能上有双重惩罚之嫌,代理观点得到二审法院的支持。
    【作者简介】
    胡海雄,广东天穗律师事务所律师,本科毕业于武汉大学。研究生学历、法律硕士、华南师范大学、华南理工大学兼职硕士生导师,亚太法协一带一路常设委员会委员;广州、佛山、惠州仲裁委员会仲裁员。
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