【案件报告44】司法强制拍卖中,拍卖行与买受人恶意串通的,法院可裁定拍卖无效

【法宝引证码】
    【学科类别】房地产法
    【出处】律行天下
    【写作时间】2018年
    【中文关键字】执行;拍卖;恶意串通;评估价
    【全文】

      【报告提要】拍卖行与买受人有关联关系,拍卖行为存在以下情形,损害与标的物相关权利人合法权益的,人民法院可以视为拍卖行与买受人恶意串通,依法裁定该拍卖无效:(1)拍卖过程中没有其他无关联关系的竞买人参与竞买,或者虽有其他竞买人参与竞买,但未进行充分竞价的;(2)拍卖标的物的评估价明显低于实际价格,仍以该评估价成交的。
     
      案件名称:广东龙正投资发展有限公司与广东景茂拍卖行有限公司委托拍卖执行复议案
     
      案件类型: 执行案件
     
      文书来源: 最高人民法院指导性案例第35号
     
      关键词: 执行-拍卖-恶意串通-评估价
     
      【案件背景】
     
      广州白云荔发实业公司(以下简称荔发公司)与广州广丰房产建设有限公司(以下简称广丰公司)、广州银丰房地产有限公司(以下简称银丰公司)、广州金汇房产建设有限公司(以下简称金汇公司)非法借贷纠纷一案,广东省高级人民法院(以下简称广东高院)于1997年5月20日作出(1996)粤法经一初字第4号民事判决,判令广丰公司、银丰公司共同清偿荔发公司借款160647776.07元及利息,金汇公司承担连带赔偿责任。
     
      广东高院在执行前述判决过程中,于1998年2月11日裁定查封了广丰公司名下的广丰大厦未售出部分,面积18851.86m2。次日,委托广东景茂拍卖行有限公司(以下简称景茂拍卖行)进行拍卖。同年6月,该院委托的广东粤财房地产评估所出具评估报告,结论为:广丰大厦该部分物业在1998年6月12日的拍卖价格为102493594元。后该案因故暂停处置。
     
      2001年初,广东高院重新启动处置程序,于同年4月4日委托景茂拍卖行对广丰大厦整栋进行拍卖。
     
      2003年8月26日,广东高院委托广东财兴资产评估有限公司(即原广东粤财房地产评估所)对广丰大厦整栋进行评估。同年9月10日,该所出具评估报告,结论为:整栋广丰大厦(用地面积3009m2,建筑面积34840m2)市值为3445万元,建议拍卖保留价为市值的70%即2412万元。同年10月17日,景茂拍卖行以2412万元将广丰大厦整栋拍卖给广东龙正投资发展有限公司(以下简称龙正公司)。广东高院于同年10月28日作出(1997)粤高法执字第7号民事裁定,确认将广丰大厦整栋以2412万元转给龙正公司所有。
     
      2004年1月5日,该院向广州市国土房管部门发出协助执行通知书,要求将广丰大厦整栋产权过户给买受人龙正公司,并声明原广丰大厦的所有权利人,包括购房人、受让人、抵押权人、被拆迁人或拆迁户等的权益,由该院依法处理。龙正公司取得广丰大厦后,在原主体框架结构基础上继续投入资金进行续建,续建完成后更名为“时代国际大厦”。
     
      2011年6月2日,广东高院根据有关部门的意见对该案复查后,作出(1997)粤高法执字第7-1号执行裁定,认定景茂拍卖行和买受人龙正公司的股东系亲属,存在关联关系。广丰大厦两次评估价格差额巨大,第一次评估了广丰大厦约一半面积的房产,第二次评估了该大厦整栋房产,但第二次评估价格仅为第一次评估价格的35%,即使考虑市场变化因素,其价格变化也明显不正常。根据景茂拍卖行报告,拍卖时有三个竞买人参加竞买,另外两个竞买人均未举牌竞价,龙正公司因而一次举牌即以起拍价2412万元竞买成功。但经该院协调有关司法机关无法找到该二人,后书面通知景茂拍卖行提供该二人的竞买资料,景茂拍卖行未能按要求提供;景茂拍卖行也未按照《拍卖监督管理暂行办法》第四条“拍卖企业举办拍卖活动,应当于拍卖日前七天内到拍卖活动所在地工商行政管理局备案,??拍卖企业应当在拍卖活动结束后7天内,将竞买人名单、身份证明复印件送拍卖活动所在地工商行政管理局备案”的规定,向工商管理部门备案。现有证据不能证实另外两个竞买人参加了竞买。综上,可以认定拍卖人景茂拍卖行和竞买人龙正公司在拍卖广丰大厦中存在恶意串通行为,导致广丰大厦拍卖不能公平竞价、损害了购房人和其他债权人的利益。根据《中华人民共和国民法通则》(以下简称《民法通则》)第五十八条、《中华人民共和国拍卖法》(以下简称《拍卖法》)第六十五条的规定,裁定拍卖无效,撤销该院2003年10月28日作出的(1997)粤高法执字第7号民事裁定。对此,买受人龙正公司和景茂拍卖行分别向广东高院提出异议。
     
      龙正公司和景茂拍卖行异议被驳回后,又向最高人民法院申请复议。
     
      【裁判要旨】
     
      最高人民法院认为:受人民法院委托进行的拍卖属于司法强制拍卖,其与公民、法人和其他组织自行委托拍卖机构进行的拍卖不同,人民法院有权对拍卖程序及拍卖结果的合法性进行审查。因此,即使拍卖已经成交,人民法院发现其所委托的拍卖行为违法,仍可以根据《民法通则》第五十八条、《拍卖法》第六十五条等法律规定,对在拍卖过程中恶意串通,导致拍卖不能公平竞价、损害他人合法权益的,裁定该拍卖无效。
     
      买受人在拍卖过程中与拍卖机构是否存在恶意串通,应从拍卖过程、拍卖结果等方面综合考察。如果买受人与拍卖机构存在关联关系,拍卖过程没有进行充分竞价,而买受人和拍卖机构明知标的物评估价和成交价明显过低,仍以该低价成交,损害标的物相关权利人合法权益的,可以认定双方存在恶意串通。
     
      鉴于本案拍卖系直接以评估机构确定的市场价的70%之保留价成交的,故评估价是否合理对于拍卖结果是否公正合理有直接关系。之前对一半房产的评估价已达一亿多元,但是本次对全部房产的评估价格却只有原来一半房产评估价格的35%。拍卖行明知价格过低,却通过亲属来购买房产,未经多轮竞价,严重侵犯了他人的利益。拍卖整个楼的价格与评估部分房产时的价格相差悬殊,拍卖行和买受人的解释不能让人信服,可以认定两者间存在恶意串通。同时,与广丰大厦相关的权利有申请交付广丰大厦预售房屋、回迁房屋和申请返还购房款、工程款、银行借款等,总额达15亿多元,仅购房人登记所交购房款即超过2亿元。而本案拍卖价款仅为2412万元,对于没有优先受偿权的本案申请执行人毫无利益可言,明显属于无益拍卖。鉴于景茂拍卖行负责接受与广丰大厦相关的权利的申报工作,且买受人与其存在关联关系,可认定景茂拍卖行与买受人对上述问题也应属明知。因此,对于此案拍卖导致与广丰大厦相关的权利人的权益受侵害,景茂拍卖行与买受人龙正公司之间构成恶意串通。
     
      【简评】
     
      司法拍卖必须依照《民事诉讼法》及相关法律的规定,经法定程序进行,其目的在于维护债权人以及相关利害关系人的合法权益。在司法拍卖实践中,侵害执行当事人及相关利害关系人权利的情形时有发生。为了维护利益相关方的合法权益,《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条明确规定,竞买人之间、竞买人与拍卖机构之间恶意串通,损害当事人或者其他竞买人利益的,当事人、利害关系人提出异议的人民法院应当撤销拍卖。因此,本案法院在发现拍卖行为涉嫌恶意串通后,裁定拍卖行为无效。
    【作者简介】
    陈鑫范,浙江西湖律师事务所执行合伙人,2017ENR/建筑时报“最值得推荐的中国工程法律60位专业律师,中天控股集团有限公司重大疑难复杂案件专家咨询委员会委员;杭州中院、杭州西湖法院特邀调解员;杭州市金华商会法律保障委员会副主任;东阳市建筑业协会法律人才库成员。
    本网站文章仅代表作者个人观点,不代表本网站的观点与看法。
    转载请注明出自北大法律信息网

点赞

发表评论

电子邮件地址不会被公开。必填项已用 * 标注